二手房交易流程：网签、贷款、缴税、过户与交房的先后和前置条件
判断能否往下走，先看硬依赖：签订房屋权属转移合同后，网签备案和缴税是申请登记前的硬条件，登记还须买卖双方共同申请。对依法应登记的物权变动，效力自记载于不动产登记簿时发生。规范未给出整笔交易的总耗时。
规则效力层级
《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国契税法》是法律；《不动产登记暂行条例》《住房公积金管理条例》是行政法规；《不动产登记暂行条例实施细则》《个人贷款管理办法》是部门规章。网签备案试行规范属于部门规范性文件；部委文件和地方办法的效力更低，地方口径不能当成全国统一要求。
网签备案必须先于登记
《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》六（一）要求“先房屋网签备案再登记”。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，法定应备案的买卖合同须提交“经备案的买卖合同”，网签不能跳过。
网签的前置条件是房屋具备相应交易条件。该规范五（二）列明：新建商品房未取得预售许可或者现售备案；存在查封等限制交易情形；政策性住房未满足上市交易条件；按政策限制转让；租赁房屋存在禁止出租情形；属于禁止抵押范围。出现任一情形即不得网签，需要备案合同的登记申请也缺少法定材料。
贷款环节的法定节点
个人住房用途贷款不能视频面谈，借款人还须当面签订借款合同及相关文件。《个人贷款管理办法》第十八条、第二十六条第一款规定这两项要求，该办法属于部门规章。
使用公积金贷款时，公积金中心应自受理申请之日起10日内作出准予或不准贷款决定。这是法定决定期限，不是对具体交易放款时间的承诺。《住房公积金管理条例》第二十六条第二款是依据。
个人住房贷款资金原则上由银行采取受托支付，直接付给借款人的交易对象，不经过买方账户。《个人贷款管理办法》第三十二条第二款、第三十三条同时列出第三十六条规定的例外。面谈、签约或支付路径未按规则落实，不能认定贷款环节已经办结。
缴税必须先于登记
《中华人民共和国契税法》第九条规定，契税纳税义务在签订房屋权属转移合同当日发生，并非到登记时才发生。第十条、第十一条要求登记前申报缴纳，未按规定缴纳的，登记机构不予办理。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条还把相关税费缴纳凭证列为登记材料；缺少该凭证会卡住登记。
双方共同申请登记，过户以登记簿为准
因买卖申请登记，应由当事人双方共同申请，不能由买方单独办完，依据是《不动产登记暂行条例》第十四条第一款。申请还需提交不动产权属证书、买卖合同、相关税费缴纳凭证，以及法定应备案时经备案的买卖合同等。材料不齐或一方未共同申请，申请可能无法受理。
登记机构应自受理之日起30个工作日内办结，法律另有规定的除外。这是法定上限，不是承诺天数，依据为《不动产登记暂行条例》第二十条、第二十一条第一款。该条同时规定，登记事项自记载于不动产登记簿时完成；《中华人民共和国民法典》第二百一十四条据此规定物权变动效力。签约、付款、交钥匙均不是过户完成的法定标志。
间隔较长时可预告登记
签约到过户间隔较长时，双方可按约定向登记机构申请预告登记，以保障将来实现物权。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条明确这只是可选项，不等于完成转移登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产，不发生物权效力。
资金监管要区分全国要求与地方节点
八部门关于规范住房交易经纪服务的文件第八条规定，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。该部委文件没有统一规定资金划转节点，地方文件不能概括为全国统一要求。
南京市《关于进一步做好南京市存量房交易资金监管工作的通知》（宁房规字〔2023〕3号）第九条以登记簿记载设置交割条件。这是地方口径，不是全国统一规定；涉及贷款时，应以不动产登记簿的抵押权人记载判断是否达到当地划转节点。
常见问题
商业住房贷款有没有全国统一的审批完成时间？
《个人贷款管理办法》未给出这一期限，不能套用公积金中心的决定期限。是否通过审贷属于银行内部审贷，本站不代替银行公布。
视频面谈是否一律禁止？
不是所有贷款都禁止。《个人贷款管理办法》第十八条允许按业务需要采用视频形式，但明确排除个人住房用途贷款。
公积金中心准予贷款是否等于放款手续办完？
不等于。《住房公积金管理条例》第二十六条第二款把中心的法定动作规定为作出准予或不准决定；准予后，仍由受委托银行办理贷款手续。
原抵押权注销可以依据什么申请？
《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条列明，可持不动产登记证明、抵押权消灭材料等必要材料申请。所列情形之一是主债权消灭。
南京的资金监管期从何时起、到何时止？
按南京市《关于进一步做好南京市存量房交易资金监管工作的通知》（宁房规字〔2023〕3号）第九条这一地方口径，监管期从存入监管专用账户起，至登记簿权利人记载为买房人或资金退至买方（贷款银行）账户止。涉贷款的，抵押权人记载为贷款银行后方可交割；这不是全国统一节点。