依据原文
时间线上每一个「前置」、每一个「谁办」、每一个时限，都来自下面的条文。引文为官方页面原文逐字摘录，省略处用「……」标出；全部查证于 2026-09-22。法规里没有原话、由本站为排时间线所做的约定，单列在最后，标「本站归纳」。
法律
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中华人民共和国城市房地产管理法 · 第三十八条
法律下列房地产，不得转让：……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;
在时间线里的用处：时间线第一步「房源与产权核验」：被查封、共有人未书面同意、没有权属证书的房子，后面每一步都走不下去。
原文：https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zhengcefagui/qtwj/201909/t20190918_781239.html
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中华人民共和国城市房地产管理法 · 第四十一条
法律房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
在时间线里的用处：「签订买卖合同」必须是书面合同，它是网签、缴税、登记的共同起点。
原文：https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zhengcefagui/qtwj/201909/t20190918_781239.html
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中华人民共和国民法典 · 第二百一十四条
法律不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
在时间线里的用处：「过户完成」以记载于登记簿为准，不以签约、付款或交钥匙为准；资金结算节点多以此为锚点。
原文：https://www.spp.gov.cn/spp/ssmfdyflvdtpgz/202008/t20200831_478410.shtml
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中华人民共和国民法典 · 第二百二十一条
法律当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
在时间线里的用处：签约与过户之间隔得久（尤其带押过户）时，时间线里提示可选的「预告登记」。
原文：https://www.spp.gov.cn/spp/ssmfdyflvdtpgz/202008/t20200831_478410.shtml
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中华人民共和国民法典 · 第四百零六条第一款
法律抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
在时间线里的用处：卖方房子还有贷款时，不一定要先还清再卖，这是「带押过户」分支的法律依据。
原文：https://www.spp.gov.cn/spp/ssmfdyflvdtpgz/202008/t20200831_478410.shtml
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中华人民共和国契税法 · 第九条
法律契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
在时间线里的用处：「缴税」节点的起点：签合同当天纳税义务就发生了，所以缴税依赖「签订买卖合同」。
原文：http://www.npc.gov.cn/npc/c2/c30834/202008/t20200811_307161.html
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中华人民共和国契税法 · 第十条、第十一条
法律纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。……未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
在时间线里的用处：「缴税」必须排在「转移登记」之前；契税由买方（承受方）缴。本站只标出在哪一步缴、谁缴，不算金额。
原文：http://www.npc.gov.cn/npc/c2/c30834/202008/t20200811_307161.html
行政法规
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不动产登记暂行条例 · 第十四条第一款
行政法规因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
在时间线里的用处：「转移登记」一栏的「谁办」：买卖双方共同申请（可委托代理人），不是买方一个人去。
原文：https://bdcdj.fuzhou.gov.cn/zwgk/fgwj/202406/t20240618_4844815.htm
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不动产登记暂行条例 · 第二十条、第二十一条第一款
行政法规不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
在时间线里的用处：转移登记节点上标注的法定上限「30 个工作日」。
原文：https://bdcdj.fuzhou.gov.cn/zwgk/fgwj/202406/t20240618_4844815.htm
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住房公积金管理条例 · 第二十六条第二款
行政法规住房公积金管理中心应当自受理申请之日起10日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。
在时间线里的用处：公积金贷款「审批」节点的法定时限：受理后 10 日内作出决定（2026-09-20 起由 15 日缩短为 10 日）。
原文：https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12946/202608/content_7079363.html
部门规章
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不动产登记暂行条例实施细则 · 第三十八条
部门规章申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；……（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
在时间线里的用处：转移登记的两条硬依赖：先完成网签备案（经备案的合同），先缴清相关税费（缴纳凭证）。
原文：https://bdcdj.fuzhou.gov.cn/zwgk/fgwj/202406/t20240618_4844825.htm
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不动产登记暂行条例实施细则 · 第七十条
部门规章有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；
在时间线里的用处：「先解押」分支：卖方先结清原贷款（主债权消灭），再办抵押权注销登记。
原文：https://bdcdj.fuzhou.gov.cn/zwgk/fgwj/202406/t20240618_4844825.htm
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个人贷款管理办法 · 第十八条、第二十六条第一款
部门规章贷款人应建立并执行贷款面谈制度。贷款人可根据业务需要通过视频形式与借款人面谈（不含用于个人住房用途的贷款）。……贷款人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件。
在时间线里的用处：商业贷款「面谈面签」节点：住房贷款不适用视频面谈，借款人要当面签。
原文：https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11306/202404/content_6947720.html
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个人贷款管理办法 · 第三十二条第二款、第三十三条
部门规章贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。……个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，但本办法第三十六条规定的情形除外。
在时间线里的用处：「放款」节点：贷款不经过买方的手，由银行直接付给卖方或付进资金监管账户。
原文：https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11306/202404/content_6947720.html
国务院及部委文件
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房屋交易合同网签备案业务规范（试行） · 五（一）（二）
国务院及部委文件以下情形不得进行房屋网签备案：买受人属于失信被执行人的；买受人和出卖人不具备购房、售房条件的。……以下情形不得进行房屋网签备案：……存在查封等限制交易情形的；政策性住房未满足上市交易条件的；按政策限制转让的；
在时间线里的用处：网签时会核验买方购房资格、卖方售房条件和房屋是否被限制交易；过不了就停在这一步。
原文：https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2019-08/01/content_5454314.htm
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房屋交易合同网签备案业务规范（试行） · 六（一）
国务院及部委文件开展房屋网签备案，应符合及时、准确、全覆盖的原则，遵循先房屋网签备案再登记的基本要求。
在时间线里的用处：整条时间线最硬的一条先后关系：网签备案在前，不动产登记在后。
原文：https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2019-08/01/content_5454314.htm
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住房和城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见 · 六
国务院及部委文件各地住房和城乡建设部门要制定房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示合同示范文本，方便交易当事人使用。房地产经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。
在时间线里的用处：「签约」用当地住建部门制定的示范文本；经纪机构促成的交易要走网签备案系统。
原文：https://www.gov.cn/gongbao/2023/issue_10566/202307/content_6890781.html
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住房和城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见 · 八
国务院及部委文件房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。……加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。
在时间线里的用处：「房源核验」与「交易资金监管」两个节点的全国性依据：资金监管是默认项，放弃要当事人明确提出。
原文：https://www.gov.cn/gongbao/2023/issue_10566/202307/content_6890781.html
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国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知 · 一（二）；二（二）1、2
国务院及部委文件2020年底前……全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争全部压缩至5个工作日以内。……在政务服务大厅或不动产登记大厅设立综合受理窗口，统一受理各相关办理事项……有条件的地区，推进二手房转移登记与抵押登记等相关联登记事项一并申请、一并受理与审核。
在时间线里的用处：缴税与登记常在同一个综合受理窗口办；有贷款时转移登记与抵押登记可以一并申请。「5 个工作日」是政策目标，不是法定时限。
原文：https://www.gov.cn/zhengce/content/2019-03/11/content_5372847.htm
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自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知 · 一、二
国务院及部委文件在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续……“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。……鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险
在时间线里的用处：「带押过户」分支的适用条件与三种模式（新旧抵押权组合、分段、抵押权变更）。
原文：https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2023-03/31/content_5749395.htm
地方文件
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关于进一步加强存量房交易资金监管的通知 · 三
北京 · 地方文件委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；自行达成交易的，可协商选择是否进行自有交易资金监管。
在时间线里的用处：北京：经纪成交的，资金划转协议要在网签之前签；自有资金在不动产登记完成后划转。
原文：https://www.beijing.gov.cn/zhengce/gfxwj/201905/t20190522_59633.html
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《北京市存量房屋买卖合同》示范文本 · 使用说明第1条
北京 · 地方文件本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房屋买卖。
在时间线里的用处：北京「签约」节点使用的示范文本编号；交房时间与条件由该文本第六条由双方约定。
原文：https://scjgj.beijing.gov.cn/bsfw/bmfw/sfwbbm/shxfl/fw/201911/t20191128_708254.html
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北京市住房和城乡建设委员会等单位关于进一步优化调整本市房地产政策的通知 · （四）
北京 · 地方文件扩大存量房“带押过户”范围，支持本市公积金贷款存量房“带押过户”。
在时间线里的用处：北京：卖方原贷款是公积金贷款的，也可以走带押过户。
原文：https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zhengcefagui/202608/t20260807_4814015.html
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本市存量房交易资金监管平台全面升级（工作动态） · 二（1）
上海 · 地方文件在买方领取新的不动产权证且资金划付申请审核通过后1个工作日内将监管资金划转至卖方指定账户（特殊情形除外）。
在时间线里的用处：上海：卖方收款的节点在买方领取新不动产权证之后；该页是工作动态，不是规范性文件，具体以资金监管协议为准。
原文：https://fgj.sh.gov.cn/gzdt/20260804/d34afd66c3ae44f8b09e0eb3b6c6aebf.html
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杭州市存量房交易资金监管办法（试行） · 第二条、第四条第二款
杭州 · 地方文件本市行政区域范围内由房地产经纪机构促成的存量房交易，其交易资金的监督管理适用于本办法。……除交易当事人提出明确要求外，交易当事人在办理存量房买卖合同网签备案时，一并签订《杭州市存量房交易资金监督支付协议》
在时间线里的用处：杭州：经纪促成的交易，资金监管协议在网签时一并签订；自行成交不在该办法适用范围内。
原文：http://fgj.hangzhou.gov.cn/art/2024/10/31/art_1229441904_1846647.html
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杭州市存量房交易资金监管办法（试行） · 第三条、第十条
杭州 · 地方文件本办法所称存量房交易资金是指交易当事人在存量房买卖合同中约定的房款，具体包括首付款、分期款、购房贷款、转为购房款的定金，不包含房产交易登记的各项税费。……如涉及银行贷款，由按揭贷款银行将贷款转入该监管账户。
在时间线里的用处：杭州：税费不进监管账户；贷款由银行直接转入监管账户，何时划给卖方按《监督支付协议》约定的节点。
原文：http://fgj.hangzhou.gov.cn/art/2024/10/31/art_1229441904_1846647.html
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关于进一步做好南京市存量房交易资金监管工作的通知 · 一、四
南京 · 地方文件除当事人提出明确要求外，当事人办理存量房买卖合同网签备案应当签订交易资金监管协议。……当事人办理存量房交易资金监管的，买方如需办理新购房抵押贷款，应当凭监管机构出具的存量房首付款监管凭证办理银行贷款手续。
在时间线里的用处：南京：监管协议随网签签订；办商业贷款要先把首付款存进监管账户、拿到监管凭证。
原文：https://fcj.nanjing.gov.cn/njszfbzhfcj/202310/t20231018_4034207.html
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关于进一步做好南京市存量房交易资金监管工作的通知 · 九
南京 · 地方文件存量房交易资金监管不收取监管费用。存量房交易资金监管的时间为存入监管专用账户起至不动产登记簿权利人记载为买房人或资金退还至买方（贷款银行）账户止。涉及银行贷款的，不动产登记簿抵押权人记载为贷款银行后，方可交割监管资金。
在时间线里的用处：南京：卖方收款节点＝登记簿记载买方为权利人；有贷款的，还要记载贷款银行为抵押权人之后。
原文：https://fcj.nanjing.gov.cn/njszfbzhfcj/202310/t20231018_4034207.html
本站归纳（法规中没有原话）
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「先后」只排硬依赖
本站归纳时间线上的「前置」只写有依据的先后关系（例如网签在登记前、缴税在登记前）。没有依据、只是常见做法的顺序，一律标为本站归纳，你所在城市的办事窗口可以合并、并行或调整。
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卖方税费与契税同在登记前缴清
本站归纳契税法只规定了契税。卖方一侧可能涉及的其他税费，本站依据实施细则第三十八条「相关税费缴纳凭证」一并排在转移登记之前，由各自的纳税人缴纳。具体税种、是否减免、金额，本站不计算，以税务机关核定为准。
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先解押的常见顺序
本站归纳卖方结清原贷款的资金从哪里来（自有资金、买方定金或首付款经约定用于还贷等），法规没有统一规定，由买卖双方与银行约定。时间线只排出「结清 → 抵押权注销登记 → 转移登记」这条依赖。
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商业贷款多在抵押登记后放款
本站归纳个人贷款管理办法要求受托支付，但没有规定放款必须在抵押登记之后。银行普遍以抵押登记完成作为放款条件，这是本站归纳的常见做法；南京的文件把「抵押权人记载为贷款银行」写成了交割监管资金的条件。
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贷款申请排在网签之后
本站归纳法规没有规定贷款申请必须在网签之后。银行审贷通常要看经备案的买卖合同，本站因此把面签、公积金申请排在网签之后；你所在城市或银行允许提前预审的，可以提前。
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有贷款时，批贷排在转移登记之前
本站归纳国办发〔2019〕8号提出有条件的地区推进二手房转移登记与抵押登记一并申请。为了一并申请，本站把贷款审批（或公积金贷款手续）排在转移登记之前；当地如果是先过户、后单独办抵押登记，顺序会不同。
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通用流程里卖方何时收款
本站归纳全国文件只要求购房款默认纳入资金监管，没有规定统一的划转节点。民法典以记载于登记簿为物权变动时点，多数监管协议据此把「转移登记完成（有贷款的再加抵押登记完成）」设为划转条件；这是本站归纳，以你签的监管协议为准。
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交房时间由合同约定
本站归纳法规没有规定交房必须在过户之后或之前。时间线把交房排在登记完成之后，是因为多数买方会这样约定以降低风险；以你们合同里写的交付时间或条件为准。
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放弃资金监管时的时间线
本站归纳当事人明确要求不纳入资金监管时，时间线把「首付款存入监管账户」换成「按合同约定直接付款」，并标出风险提示。国家文件没有规定这种情形下的付款时点，完全取决于合同。
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「通用流程」的含义
本站归纳选「其他城市」时，时间线只使用全国性法律法规和部委文件，不包含任何地方规定。当地是否强制资金监管、网签在哪个系统办、是否已开通带押过户，请查所在地住建（房管）部门和不动产登记机构的办事指南。
城市收录说明
| 城市 | 资金监管协议何时签 | 卖方何时收款 | 收录的地方原文 |
|---|---|---|---|
| 北京 | 经纪机构促成的交易，买卖双方在完成存量房网签之前，通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》。 | 完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。 | 京建法〔2016〕16号、BF-2018-0129、京建发〔2026〕400号 |
| 上海 | 通过市房地产交易中心的存量房交易资金监管平台签订资金监管协议；上海市房屋管理局 2026 年 8 月的工作动态说明，符合条件的交易双方可电子签章线上签约。签约时点以协议和交易中心要求为准。 | 买方领取新的不动产权证、且资金划付申请审核通过后 1 个工作日内，监管资金划转至卖方指定账户（特殊情形除外）。 | 2026年8月4日发布 |
| 杭州 | 经纪机构促成的交易，除当事人明确要求外，在办理存量房买卖合同网签备案时一并签订《杭州市存量房交易资金监督支付协议》；放弃监管须签《放弃存量房交易资金监管确认书》。 | 按《监督支付协议》约定的划转节点，经纪机构或当事人提交划款申请后，由监管银行划至卖方指定账户。 | 杭房局〔2024〕78号、杭房局〔2024〕78号 |
| 南京 | 除当事人明确要求外，办理存量房买卖合同网签备案时应当签订交易资金监管协议。 | 不动产登记簿权利人记载为买房人后交割；涉及银行贷款的，抵押权人记载为贷款银行后方可交割。 | 宁房规字〔2023〕3号、宁房规字〔2023〕3号 |
| 其他城市 | 只使用全国性依据。本站没有查到、或查到但无法确认仍然有效的地方文件，一律不收录；请以当地住建（房管）部门和不动产登记机构的办事指南为准。 | ||