二手房交易资金监管：钱什么时候到卖家手里
二手房买卖里，买方最担心「钱付了房子没过来」，卖方最担心「房子过了钱没到手」。资金监管就是在两者之间放一个第三方账户：买方的钱先进去，等约定的条件满足，再划给卖方。这篇只回答一个问题——这笔钱在时间线上的哪一步进去、哪一步出来。
全国文件：默认纳入监管，但没有统一的划转节点
住房和城乡建设部、市场监管总局 2023 年的文件把资金监管定为默认做法：
加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。《关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号）八，查证于 2026-09-22
注意两点。第一，「除交易当事人提出明确要求外」——放弃监管要由当事人主动提出，不是默认不管。第二，这份文件没有规定钱在哪一步划给卖方，具体节点由各地文件和你签的监管协议决定。
为什么多数划转节点都锚在「登记」上
房子在法律上什么时候归买方，《民法典》写得很清楚：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民法典》第二百一十四条，查证于 2026-09-22
签合同、网签、交钥匙都不改变权属，只有转移登记记载于登记簿，买方才真正拿到房子。所以监管资金最稳妥的放行时点就是登簿之后——在这之前把钱给卖方，买方承担的正是监管想消除的那个风险。下面四个城市的文件，都以登记完成或领取新证作为卖方收款的条件。
资金监管在时间线上的五个节点
- 签监管协议：多数城市与网签备案同时签；北京经纪成交的，要在网签之前签。
- 首付款存入：买方按协议把首付款（及约定转为房款的定金）存入监管账户。
- 贷款进账户：有贷款的，银行按受托支付把贷款直接付进监管账户，不经过买方。
- 登记完成：转移登记记载于登记簿；有贷款的，新抵押权一并登记。
- 划给卖方：划转条件满足，监管资金划至卖方指定账户。
第 3 步的依据是《个人贷款管理办法》关于受托支付的规定：
个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，但本办法第三十六条规定的情形除外。《个人贷款管理办法》（国家金融监督管理总局令2024年第3号）第三十三条，查证于 2026-09-22
四个城市的原文对照
| 城市 | 协议何时签 | 卖方何时收款 | 文件 |
|---|---|---|---|
| 北京 | 经纪成交：网签之前；自行成交：可协商是否监管 | 完成不动产登记手续后划转自有交易资金 | 京建法〔2016〕16号 |
| 上海 | 通过市房地产交易中心资金监管平台签订，可电子签章 | 买方领取新不动产权证、划付申请审核通过后 1 个工作日内 | 上海市房屋管理局 2026-08-04 工作动态 |
| 杭州 | 经纪成交：网签备案时一并签订《监督支付协议》 | 按《监督支付协议》约定的划转节点 | 杭房局〔2024〕78号 |
| 南京 | 网签备案时签订 | 登记簿记载买方为权利人；有贷款的，还要记载贷款银行为抵押权人 | 宁房规字〔2023〕3号 |
南京的文件把节点写得最细：
存量房交易资金监管的时间为存入监管专用账户起至不动产登记簿权利人记载为买房人或资金退还至买方（贷款银行）账户止。涉及银行贷款的，不动产登记簿抵押权人记载为贷款银行后，方可交割监管资金。宁房规字〔2023〕3号 九，查证于 2026-09-22
南京还有一条会改变时间线先后的规定：办了资金监管的，买方申请商业贷款时要凭首付款监管凭证。也就是说在南京，「首付款存入监管账户」排在「贷款面签」之前。
当事人办理存量房交易资金监管的，买方如需办理新购房抵押贷款，应当凭监管机构出具的存量房首付款监管凭证办理银行贷款手续。宁房规字〔2023〕3号 四，查证于 2026-09-22
北京的文件原文则把协议签订放在网签之前：
委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；自行达成交易的，可协商选择是否进行自有交易资金监管。京建法〔2016〕16号 三，查证于 2026-09-22
上海的时点来自上海市房屋管理局 2026 年 8 月发布的平台升级工作动态，它是工作说明而不是规范性文件，具体仍以你签的资金监管协议为准：
在买方领取新的不动产权证且资金划付申请审核通过后1个工作日内将监管资金划转至卖方指定账户（特殊情形除外）。上海市房屋管理局《本市存量房交易资金监管平台全面升级》，2026-08-04，查证于 2026-09-22
哪些钱进监管，哪些不进
杭州的办法给了一个明确的范围：首付款、分期款、购房贷款、转为购房款的定金进监管，税费不进。
本办法所称存量房交易资金是指交易当事人在存量房买卖合同中约定的房款，具体包括首付款、分期款、购房贷款、转为购房款的定金，不包含房产交易登记的各项税费。杭房局〔2024〕78号 第三条，查证于 2026-09-22
这和时间线上的另一条线互不干扰：契税等税费在转移登记前由各自的纳税人缴纳，不经过监管账户。南京的文件还鼓励把经纪服务费也纳入监管范围，建房规〔2023〕2号也有同样的鼓励性表述。
交易没做成，钱怎么回来
监管账户的另一半作用是「退」。南京的文件写明：
交易完成后，由监管机构通过转账的方式划入房产卖出方指定的银行账户；交易未达成的，由监管机构通过转账的方式划入房产买入方指定的银行账户，涉及银行贷款由监管机构通过转账的方式划回原贷款银行。宁房规字〔2023〕3号 八，南京市住房保障和房产局，查证于 2026-09-22
杭州另外规定了监管期间利息的归属：交易完成归卖方，未达成归买方，贷款部分本息归贷款银行，另有约定的从约定（杭房局〔2024〕78号 第十一条）。
不纳入监管时，时间线变成什么样
如果买卖双方明确要求不监管，时间线上「签监管协议—存入—划转」这三步消失，换成「按合同约定直接付款」。付款时点完全由合同决定，法规没有替你设节点。本站归纳这种情形下，房款付出的时间越早于转移登记，买方承担的风险越大。杭州经纪成交的，放弃监管还要签《放弃存量房交易资金监管确认书》，自行承担未纳入监管资金的风险（杭房局〔2024〕78号 第九条）。
卖方房子还有贷款时
卖方有未结清贷款、又想用买方的钱还贷时，资金监管和解押会绑在一起。上海 2026 年 8 月的平台升级说明，资金监管已支持跨行「带押过户」，卖方无需自筹资金结清银行贷款即可办理过户及买方新贷款、新抵押手续。带押过户的先后另见这篇。
一句话
钱进监管账户在网签前后，出监管账户在登记完成之后——这是四个城市文件的共同点。本站归纳没有地方文件的城市，建议把「转移登记完成（有贷款的再加抵押登记完成）」写进监管协议作为划转条件；具体以当地监管协议文本为准。